삼프로tv, 홍춘욱 대표 인터뷰 정리 (아래 링크)
너무나도 뜨겁고 뜨거운 부동산.. 도대체 고점인지 매수해야하는지 버블인지 어떻게 알까요?
홍춘욱 박사님은 아래 내용처럼 알려주시네요 !
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앞으로 서울 2~3년간은 오를 것 같음
언제 시장에 진입해야 하는지 => 경제학자로서 고점은 모르지만 저점은 잡을 수 있음 (크게 손해는 안 볼 것 같은 지점), 언젠가 매수 신호가 있음
서울은 고평가, 전국은 유래없는 저평가에서 회복된 수준
세 가지 지표를 보면 지금 사도 되는지 저점을 잡을 수 있음.
1. 주택구입부담지수 (금융안정보고서 한국은행, 주택금융공사)
DSR이랑 연결, DSR 적정이 25%, DSR 40% 이상이면 고위험군 (전체의 7%, 2020년 기준)
100 기준 전국 기준 평균 60이 안 되는 상태
서울은 150이 넘음. 평균이 위험 level 이 되었음. 서울은 대출, 임대차 3법 등으로 전세가 올라감.
많이 오르니까 경기도나 천안부터 서산까지 충남도 가파르게 경부선, 직장따라 오르고 있음.
서울집값은 버블 초입은 되는데, 이게 옆으로 확산되는 중.
앞으로 금리 올려도 0.5%.
사전 청약도 오래 걸리고 빨라야 5~6년, 검단은 10년 이상
유적, 유물이 나와서 진행이 어려움.
택지개발촉진법이 폐지되어 신속한 협상이 너무 어려운 상태. (2014년 폐지)
공급물량이 빠르게 못 오를 것 같음.
서울 주택구입부담지수는 지금은 사상최고영역.
명목임금이 10년간 46% 올랐는데, 서울 집값은 감당이 안 되는 수준에 도달 시작. 5년만에 5억 후반 서울주택가격이 11억까지 올라감.
2. 미분양통계
서울은 100가구 - 과열 (서울 아파트 150만 가구 중 100가구 미분양...)
지역별 미분양 통계, 줄어들면 좋은 신호, 통계청, 부동산온에서 발표
충남과 경남의 미분양 절대 수치가 빠르게 줄고 있음. 시가총액 절반인 주도주 서울이 버블인데, 주변 지역인 충남과 경남에 투자하는 게 맞나 ? 이건 고민이 필요. 경남이나 충남은 반도체, 조선으로 경기가 좋아지고 있음. 버블이라고 말하긴 어렵지만 선택이 중요함.
현재 주 구매층은 20~30대, 패닉바잉상태임. 2015~2017까지는 50대가 주로 임대사업자를 위해 투자를 했었음.
3. 경매낙찰가율
월간, ㅇㅇ옥션, 지역통계가 다 나옴.
감정평가액은 보수적으로 0.9 정도로 하는데, 지금은 감정평가액의 118% 에 낙찰.
2015년 낙찰가율이 감정평가액 대비 70%
간혹 70% -- 2019년 3월에도 81%까지 갔었음. 서초구는 60%대까지 내려갔었음
매수세가 약했다는 것. 주식시장 대폭락했고. 금리인상은 공언하던 시기.
버블 아니고, 미분양 0으로 떨어지고 경매낙찰가율 70%대.
이런 신호가 나타날 때 긍정적으로 돌아서는 것이 중요하지 않을까.
+) 금리인하, 미래 착공 규모 감소하고자 하고 (신규택지공급 감소) 와 같은 정부의 정책도 같이 보면 됨
이럴 때 금리인하하고, 부동산 대책이 진정되는 시기가 생김. 순간적으로 경기 부양이 시작됨.
결국, 다음 장은 또 온다
꼭 사야되는지 ? 이건 아님. 결국 나중에 조정이 올 때 사면 된다.
앞으로 부동산은 어떻게 될까 ?
규제 중에서 2년 실거주 요건이 있고,
2년간 2만호 서울 입주 (140만 아파트 중)
2023년 하반기 이후부터 입주가 시작. 이때부터 물량앞에 장사없음
금리 인상은 올해 연말, 내년에는 가능. 1.5% 이상의 기준금리 올라갈 수 있음.
경부라인 수출 - 수출 호황 2~3년 예상
결국 2023년 이후에는 많은 경제 지표로 부동산 안정세 예상이 됨.
미국 부동산착공통계 중요. (+ 장단기금리차)
미국 역사적으로 저평가 되어 있는 상태 (재난지원금을 GDP의 15%를 풀었음)
세계 경기로 보면 영향을 준다
거시경제 측면에서,
2002년 카드위기 때처럼 연체율 증가하는 것은 위험함
대출 증가에 연체율 증가는 매우 위험함. 아직 연체율은 횡보중임. 기업의 부실채권 문제는 있지만 가계는 아직 문제 없음.
Q) 왜 가계대출이 늘어나는건지 ?
A) 분기별로 발표되는 가계신용대출통계를 보면 제2금융권 (제2저축은행)
수도권벨트에서 7월부터 DSR 부담이 늘어나지만 전국적으로는 낮기때문에 외곽으로 나갈 것 같음.
지금은 고평가고 또 다시 기회가 올 것임.
결론 : 3가지 지표 참고 / 앞으로 2~3년간은 수도권벨트에서 더 오를 것 같음
2021년 6월 9일, 삼프로tv
https://www.youtube.com/watch?v=ZJTdz5c0NGA
지표 트래킹 아래 링크 확인 !
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